高层住宅中，2、3楼卖不起价格，竟然是忽略了这个！

“仁者乐山，智者乐水”，景观是最吸引人的因素，也是影响房地产价格很重要的因素，能否从窗外看到景观对住宅价格的影响是非常大的。

一般而言，窗外景观分为两种：

❶ 俯瞰的小区景观，比如小区的中心园林、休闲广场和园林对景等等。

❷ 远眺的城市景观，比如远处的山景、水景和城市天际线等等。

无论是哪一种窗外景观，都应充分体现其在住宅中的价值。因此，我们需要分析和探讨高层住宅不同楼层的窗外景观。

从《人体工程学》可知人的视觉原理，人在赏景过程中的视觉与视角（本文均指人眼的垂直视角，下文同）有着密切的关系：

当视角小于40°左右时，可以看清景观的细部。

当视角小于70°左右时，可以看清整体景观。

当视角大于70°时，仅能看到景观的整体和背景，景观仅仅是存在而已了。

另外，人在赏景过程中的视觉与视距也有着密切的关系：

人眼的清晰视距为25米，这时可以看清物体的细部。

视距在25至60米，可以明确看到物体，而看不清细部。

当超过60米距离时，仅可以看清物体的轮廓。

当视距为500米或以上时，只有模糊的形象，甚至看不清物体。

当景观与观赏点之间的视角和视距不同时，可以获得不同的视觉效应和景观效果。为了获得较为清晰和相对完整的视觉效应和景观效果，应尽量使视角与视距处于最佳的位置。

因此，我们在俯瞰小区景观时，可以获得三种的视觉效果：

视觉效果Ⅰ：当观察角度处于小于40°范围内，且视距小于25米时，景观是效果最好的，园林景观的清晰可辨，且层次感最强，我们把这种视角和视距称为最佳景观视角和最佳观景视距。

视觉效果Ⅱ：当观察角度在40°—70°之间，且视距小于60米时，园林景观还有层次感，但景观效果逐步减弱。

视觉效果Ⅲ：当观察角度超过70°范围外，且视距大于60米时，仅可以看到景观的轮廓和背景，景观仅仅是存在而已了。

假设主景观中心点（或园林对景）距楼体的距离为20米，层高为2.8米，人的站立眼高（指人身体直立、眼睛向前平视时从地面到内眼角的垂直距离）平均为1.60米，那么视觉效果Ⅰ（即最佳的观景视角和视距）所对应的最高楼层之间的关系，其应该符合如下规律：

H/L=tg40°

其中，H=观察点楼层高度+站立眼高

L=主景观中心点（或对景）距楼体的距离

因此可以推导出，视觉效果Ⅰ对应的最高楼层约为8楼。

同理，视觉效果Ⅱ应该符合如下规律：

H'/L=tg70°

由此可以推导出视觉效果Ⅱ（即看清小区景观的视角和视距）对应的最高层为约20楼。

那么，视觉效果Ⅲ（即超过有效范围的视角和视距）对应的楼层则应是21楼及以上的楼层。

我们可以得出高层住宅不同楼层的窗外小区景观的相应结论：

欣赏最佳小区景观的最高层数约为8楼，看清小区景观的最高层数约为20楼，而21楼以上由于视角和视距均超过了视觉的有效范围，园林已经没有了层次感，仅可以看到景观的轮廓。

上述推理得到的结论和我们实际观察到的结果，是相吻合的。

▲2楼景观

▲5楼景观

▲8楼景观

▲11楼景观

▲14楼景观

▲17楼景观

▲20楼景观

▲23楼景观

上图是高层住宅每隔3层分别观察小区景观中某一特定园林对景的景观效果的对比图，分别选取2楼、5楼、8楼、11楼、14楼、17楼、20楼和23楼，对这八个楼层进行观察时，我们发现：

随着楼层的不断升高，1至8楼的小区景观的特定园林对景中方形小孔形状清晰，位置高低有错落。园林的乔木和灌木的品种可辨，栈桥栏杆的花饰清晰，且前后层次分明。

8至20楼的小区景观，随着楼层的增加，视角逐渐增大，视距逐渐变长，园林对景中方形小孔逐渐变小，基本分辨不出有高低的错落感。园林的乔木和灌木依然可见，但已不太好辨认品种，栈桥栏杆的花饰逐渐模糊，层次感逐步降低。

而当对比20和22楼时，两者几乎没有什么区别，园林对景中方形小孔随楼层增加，已经变得很小，且完全没有高低错落感。园林乔木和灌木的品种基本已经分辨不清了。栈桥栏杆花饰已经完全看不到。

因此我们可以断定，20楼以上的小区景观基本是没有变化的。景观仅仅是存在而已了，看到的是园林景观的轮廓和背景。从这个实证分析的案例可以证明，我们推理的结论是正确的。

根据这个结论，我们可以将高层住宅不同楼层的窗外小区景观大致分为三段：

第一段：1至8楼

处于视觉中最好的视角和视距的范围内，这是欣赏小区内景观效果最好的一段楼层。

站在窗边观赏位于楼下的小区景观，层次感最好，绿茵的草地、低矮的灌木和高大的乔木，层次分明，色彩艳丽，小桥流水，园林美景尽收眼底。

特别是3—5楼由于视角的仰角和俯角完全处于15°—30°视角的范围内，视距又小于25米的距离，这样大大增加了景观的观赏效果。

因此，这一段我们在定价时设定增加1倍的景观垂直差，其中3—5楼可增加2倍的景观垂直差。

第二段：9至20楼

这一段小区景观还有一些层次感，但随着楼层的升高，景观效果是在逐步递减的，这一段在定价时设定增加1∽0倍逐步递减的景观垂直差。

第三段：21楼及以上的楼层

小区景观已经没有变化了，园林景观仅仅是存在而已了，这一段定价时不增加景观垂直差。

通过我们对高层住宅不同楼层的窗外小区景观分析得出，高层住宅中不同楼层的窗外小区景观的观赏效果是不同的，体现在价格上是“三段式”的垂直差。

以往我们在对高层住宅价格进行定价时，习惯上在考虑纵向定价的景观垂直差时，往往只是按一个固定的“层差”往上翻，是因为每高一层楼的远眺的城市景观要好一点，体现在价格上就是一层比一层高出1倍“层差式”垂直差。

有时因为在小区外围有低矮的楼栋遮挡，当楼层超出低矮楼栋后可以远眺城市景观时，视野的“突然”开阔，增加了城市景观的纵深感，垂直差上就会出现一个“跳差”。

但无论如何“跳差”，实际上这种“层差式”的垂直差仅是体现了远眺的城市景观价值，完全忽略了俯瞰的小区景观价值，而事实上，高层住宅的窗外景观除了远眺的城市景观之外，还有俯瞰的小区景观。 

分析高层住宅的窗外景观需要我们在制定房地产价格策略时，要客观、真实地体现窗外景观的价值，就应该将俯瞰的小区景观和远眺的城市景观两者的视觉效果进行综合考虑。

我们应该将俯瞰和远眺两者的垂直差进行“叠加”，在城市景观的“层差式”垂直差的基础上，再叠加小区景观的 “三段式”垂直差，从而得到一个比较科学、比较客观的而且能够真实体现高层住宅不同楼层的窗外景观价值的景观垂直差。

总之，我们对高层住宅不同楼层的窗外景观分析，无论是探讨小区景观和还是城市景观，其目的都是要将不同的窗外景观的不同效果体现在房地产价格策略上，让不同的窗外景观效果体现出不同的价值，使其物有所值。

（本文作者为路劲地产集团营销部副总经理宁晓峰，在此表示感谢！）

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